Pengembang Properti dan Tantangan Konsumen

Hunian vertikal telah menjadi simbol aspirasi bagi kelas menengah Indonesia selama bertahun-tahun. Proyek ini dianggap sebagai solusi modern terhadap mahalnya lahan di perkotaan. Dengan janji hidup yang cerdas, lokasi strategis, serta potensi investasi yang menarik, iklan properti sering kali menggambarkan masa depan yang gemerlap. Namun, di balik narasi kemewahan tersebut, ada realitas kelam yang terus berulang: proyek yang mangkrak, ketidakpastian dalam penyerahan, dan ribuan konsumen yang terjebak dalam kerugian finansial serta kecemasan psikologis.

Salah satu kasus yang menjadi sorotan tajam adalah Arkamaya Apartment di Bekasi, yang sebelumnya bernama The MAJ Residences Bekasi. Kasus ini tidak hanya mengungkap rentannya posisi konsumen tetapi juga kegagalan sistem pengawasan dalam industri properti nasional.

Kronologi Sengketa

Awalnya, proyek Arkamaya menarik perhatian konsumen karena reputasi tinggi dari The MAJ Group, mitra Jepang Leopalace21, serta keterlibatan nama besar mantan Menteri Perdagangan, Gita Wirjawan. Perwakilan kuasa hukum konsumen, Paulus Alfret, menyatakan bahwa keyakinan konsumen berasal dari reputasi ini. Namun, keyakinan itu runtuh seiring mandeknya pembangunan sejak peletakan batu pertama pada 19 Agustus 2020.

Titik balik sengketa terjadi ketika PT Teguh Bina Karya, selaku pelaksana, tiba-tiba mengakhiri kerja sama dengan The MAJ Group dan mengganti nama proyek menjadi Arkamaya Apartment tanpa penjelasan yang memadai kepada konsumen. Pergantian merek ini dilakukan tanpa penjelasan yang memadai kepada konsumen, sehingga memutus benang merah kredibilitas yang menjadi daya tarik utama.

Kekecewaan ini berujung di Pengadilan Negeri Bekasi pada tahun 2024 (Perkara Nomor 45/Pdt.G/2024/PN Bks dan 58/Pdt.G/2024/PN Bks). Konsumen menuntut hak mereka, di mana unit yang sudah dibayar lunas sejak 2019 tak kunjung diserahkan.

Isu Tata Kelola

Menurut Paulus Alfret, kerumitan kasus Arkamaya melampaui sekadar wanprestasi kontrak. Proyek ini juga tersangkut persoalan mendasar pada tata kelola pengembang. Kasus ini pernah tersangkut sengketa di ranah tata usaha negara. Putusan PTUN Bandung Nomor 112/G/LH/2022/PTUN.BDG sebelumnya membatalkan Izin Lingkungan PT Teguh Bina Karya.

Kasus Arkamaya mencerminkan pola umum yang sering dikeluhkan konsumen properti, yakni:

  • Pengembang menjual unit jauh sebelum konstruksi aman, menggunakan dana konsumen sebagai modal kerja tanpa mekanisme escrow account yang memadai.
  • Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dirancang cenderung memberatkan konsumen, memberikan ruang besar bagi pengembang untuk menunda tanpa konsekuensi setimpal.

Paulus Alfret menegaskan bahwa konsumen yang sudah lunas membayar menjadi pihak yang paling timpang, hanya bergantung pada janji yang terus mundur.

Bantahan dan Komitmen Berkelanjutan

Menanggapi gugatan dan klaim konsumen, PT Teguh Bina Karya melalui Internal Legal Rian dan Kuasa Hukum David Simatupang memberikan klarifikasi. Rian memastikan bahwa pembangunan fisik Arkamaya Apartment tetap akan berlanjut. Namun, ia tidak memberikan jadwal pasti penyelesaian atau serah terima kunci.

PT Teguh Bina Karya juga menegaskan bahwa Pengadilan Negeri Bekasi telah memutuskan tidak menerima tuntutan para konsumen dalam Perkara Nomor 58/Pdt.G/2025/PN.Bks. Selain itu, terkait izin Lingkungan, David Simatupang menjelaskan bahwa Putusan PTUN Bandung yang membatalkan Izin Lingkungan (No. 112/G/LH/2022/PTUN.BDG) telah dibatalkan di tingkat Banding (Putusan No. 127/B/LH/2023/PT.TUN.JKT) dan telah berkekuatan hukum tetap (Inkracht).

“Perusahaan telah memenuhi perizinan dan bahkan telah berdamai dengan para penggugat,” ungkap David. Dia juga mengklarifikasi perubahan nama menjadi Arkamaya Apartment sudah dirilis melalui media sosial dan pers. “Perubahan ini terjadi setelah penghentian kerja sama dengan The MAJ Group, namun manajemen di bawah PT Teguh Bina Karya diklaim tidak berubah,” cetusnya.

Tuntutan Konsumen dan Regulasi

Kasus Arkamaya hanyalah salah satu dari ribuan pengaduan sengketa properti yang secara konsisten menjadi sumber aduan tertinggi di BPKN dan YLKI. Ketua Badan Perlindungan Konsumen Nasional (BPKN) Mufti Mubarak mengatakan, banyak pengaduan di bidang perumahan yang harus diselesaikan. “Termasuk apartemen. Banyak pengaduan selama tiga tahun berturutan, salah satu yang menempati posisi tertinggi,” ungkap Mufti.

Di tengah krisis ini, konsumen seringkali berjuang sendirian karena asosiasi pengembang cenderung diam. Pada 3 Desember 2025, konsumen Arkamaya Apartment bersama korban proyek mangkrak lainnya mengirimkan pesan keras kepada pemerintah dengan mengadu ke Komisi VI DPR RI. Tuntutan mereka terfokus pada penguatan regulasi escrow, yakni kewajiban pengawasan ketat, pembatasan pre project selling, dan kewajiban penggunaan escrow account untuk mengamankan dana konsumen.

Selanjutnya, tuntutan agar Pemerintah dan Pemda berani mencabut izin dan memberikan sanksi administratif hingga pidana bagi pengembang yang wanprestasi.